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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  中國房地產報：政車貸台南玉井車貸汽車貸款屏東東港汽車貸款府經營土地的危害何在？

  中國房地產報：這話該如何理解？

黃小虎征地制度改革可作為轉變發展方式突破口

  參照國有企業改革的經驗，可以考慮成立類似國資委那樣的國有土地資產管理委員會，作為政府機構，專門負責組織領導經營國有土地方面的工作。同時，成立國有土地公司等經濟組織，把需要經營的國有土地交給它們參與市場運作，或轉讓，或出租，或聯營，或入股，負保值增值的責任，並向國傢財政上繳土地收益。這些經濟組織作為市場主體，按照統一的市場規則自主經營，並接受政府的調控和監管。作為國有公司，還要接受新成立的國有土地資產管理委員會的管理和指導，必要時也要服從國傢的要求，承擔一定的土地參與宏觀調控的責任。當然，如何分解土地管理與土地經營職能，還可以有多種方案和設想，以供決策參考比較。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/10562479666.shtml

  中國房地產報：在你們所做的《征地制度改革問題研究》報告中，提到征地過程折射出來的是法律制度缺陷，你們發現瞭什麼尖銳性問題？

  黃小虎：對於法律不承認的事物，就不可能出臺管理辦法，客觀上等於放棄管理。自發無序發展，弊端叢生。一是容易產生糾紛。由於不受法律保護，給流轉雙方維護自身權益帶來瞭隱患。一旦發生糾紛，沒有法律條款調解，可能釀成重大社會案件。二是易導致土地資產的嚴重流失，侵犯農民權益。由於隱性交易，缺乏定價機制，企業使用農民集體土地時，容易低估土地資產，造成瞭集體土地資產大量流失。流轉過程中，存在土地流轉收益被少數鄉鎮和村幹部中飽私囊，侵害農民權益的現象。三是擾亂土地管理秩序。宅基地等流轉失控，加大瞭宅基地用量需求，加劇瞭農村宅基地多用多占等非法行為的滋生蔓延。四是大量集體建設用地私下流轉，潛藏安全隱患。

  黃小虎：這也是懷疑論者所擔心的問題。實事求是地說，這些擔心確實可能發生，但問題應該並不難解決。對於可能產生的新的分配不公，可以用稅收的手段加以調節。例如，對個人得到的超過一定額度以上的征地補償費，應征收個人收入所得稅；對於進入市場流轉的集體建設用地，應開征土地財產稅(不動產稅、物業稅)，等等。既可以調節分配收入，又可以充實政府的財政。特別是存量建設用地面廣、量大，可以集小稅為大稅源。

  但是，由於國傢層面的制度沒有根本改變，地方的改革探索往往也處於"名不正、言不順"的尷尬境地，難以深入。例如廣東省 2005年就出臺瞭《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，但由於國傢的法律制度不允許集體土地使用權抵押，結果國有大銀行不敢給使用集體土地的企業和個人提供貸款。幾年下來，進入市場流轉的集體建設用地數量並不多。這種情況，在蘇州、湖州等地的試點中，也是普遍存在。又例如，2008年底至2012年，廣東進行"三舊"改造試點，大大改善瞭城市面貌，促進瞭產業升級和經濟結構轉型。其核心經驗就是尊重和保護農民的土地財產權利，包括允許在城市裡保留集體建設用地，因而調動瞭集體、農民和其他主體參與改造的積極性。到2011年底，就完成改造項目2443個，累計投入3318.4億元改造資金，其中集體和社會投資占瞭70%。但由於國傢層面的制度不改，"三舊改造"隻是孤立的試點，其經驗並不能在其他地方推廣，試點結束以後，連廣東的其他地方也不能搞瞭。

  中國房地產報：有人主張"改政府賣地為國有土地資產經營"，你怎麼看？

  黃小虎：北京郊區的鄭各莊村地處城市化地區，它們利用土地資產大力發展二三產業，自主參與工業化、城市化進程，走上共同富裕之路，還吸納幾萬外來人口，向國傢繳納瞭大量稅收。該村投資23億元建成的"溫都水城"，已是北京人休閑度假的知名品牌。類似鄭各莊這樣的例子，北京乃至全國還有不少。

  黃小虎：征地制度改革必須要與稅制改革同步。在精簡、歸並相關稅收基礎上，對無論城市還是農村的建設用地(含建築附著物)的保有，開征不動產稅(或財產稅或地產稅)。政府定期組織評估，權利人每年繳納。稅收收入納入地方財政，按規定用途使用。對城鄉公益性用地、農村農民自住且符合規定面積的宅基地、城市居民符合規定面積的第一套住宅，應當免征。對農村宅基地超出規定面積的部分，實行累進稅率，超得越多，稅率越高，用經濟手段控制超占問題。對土地交易環節，開證契稅、印花稅和土地增值稅。這些其實也是土地財政，但卻是立足於存量土地，與過去征地賣地立足於增量土地，有根本性區別。

  中國房地產報：為緩解矛盾，各有關方面也進行瞭探索與改革。效果到底如何？

  之後開發區熱興起，漸成燎原之勢，到90年代中期已是遍及全國。開發區征地，屬於批次(即區片)征收，一征就是一大片，導致完全失地的農民數量越來越多。90年代中後期，黨中央提出瞭城鎮化發展戰略。進入21世紀以後，各地掀起城市建設的熱潮，征地規模更加擴大，失地農民更是與日俱增。隨著城市土地市場的日益火爆，農民的土地財產意識也日益覺醒，提出瞭按市場價補償和允許集體土地進入市場等要求，抵制和抗拒政府征地的極端事件普遍發生。征地糾紛成為一大社會問題。

  黃小虎：任何社會產品的分配，都是以生產條件的分配為前提的。土地是重要的生產條件(要素)，由於我們的制度不允許農民自主支配他們的土地，農民在社會產品分配領域的弱勢地位就不可能改變。這樣的制度安排，勢必要遭遇農民的強烈抵制。在市場經濟大潮的裹挾下，全國各地特別是城鄉接合部的農村、農民，紛紛利用自己的土地資產(包括宅基地)，引入各類投資主體，發展二、三產業。這些經濟活動，不符合現行法律和制度規定，有人稱之為"法外經濟"，這並不是我的發明。現在，"法外經濟"已是星火燎原，勢不可擋，其總體規模業已相當可觀。例如，據前些年有關數據，全國的"小產權房"面積約60多億平方米，與130多億平方米的大產權房相比，可謂三分天下有其一。例如，有研究表明，珠三角、長三角地區的企業用地，70%是集體土地。具體如深圳市，建成區面積917平方公裡中，395平方公裡仍在新北市房貸原集體經濟組織和農民手中，發展的是"法外經濟"。再如東莞市，建設用地總面積中，將近70%屬於集體建設用地，在這些土地上的產業、物業等，也均屬"法外經濟"。

  中國土地學會副理事長黃小虎： 現行征地制度存在征地權行使范圍過寬、征地補償標準低、征地程序不合理、征地安置途徑單一等四大缺陷。在這其中，征地補償標準偏低，一直是征地實踐中存在的突出問題。

  我們也並不主張把土地增值收益全部給農民。而是主張以科學發展觀為指引，在重點保護農民利益的前提下，按照市場的原則，統籌協調好各有關方面的利益關系。

  中國房地產報：有人擔心，改革政府經營土地制度，地方的經濟建設還能不能發展，建設資金有沒有保證？

  中國房地產報：我國征地制度改革進展緩慢，是不是有什麼障礙難以逾越？

  從各地的實踐看，征地後返還一塊國有土地使用權或留一塊集體建設用地，給農民按規劃用途發展二三產業，對於保障被征地農民的長遠生計發揮瞭重要作用。對此，法律應該予以認可。至於農民在返還或留用的土地上，是自主經營還是委托經營、聯合經營、入股經營，可從實際出發自主確定。

  征地制度改革進展緩慢主因

  中國房地產報：這種征地制度引發的社會矛盾積累膨脹，從什麼時候開始？

  表面看，是地方政府行為短期化，不顧長遠的發展，實際上，這是政府經營土地制度規范下的必然結果。任何人到地方政府的領導崗位上，都隻能這樣做，而不可能有別的選擇。這種靠大量消耗資源的發展路子，與中央關於轉變發展方式的精神是背道而馳的。問題出在地方，而根子卻在國傢的制度安排上。制度不改，保護耕地、節約集約利用資源，隻能是一句空洞的口號。

  黃小虎：對現行征地制度進行改革，主要集中在兩個問題上。一個問題是，征地補償標準是按農地價格確定，還是參照轉變用途後的價格即市場價格確定；是由政府說瞭算，還是由政府與農民通過談判、協商確定。第二個問題是，在符合用途管制的前提下，集體建設用地能不能進入市場。

  各地方也作瞭大量改革探索，創造瞭許多好的經驗，主要表現在以下幾個方面：改進征地補償辦法，提高補償標準；探索建立被征地農民基本生活保障制度；多渠道安置，解決被征地農民就業問題；完善征地程序，尊重農民民主權利；允許集體建設用地進入市場。

  黃小虎：在現行發展方式下，這種顧慮確實很有道理。問題在於，中央已經明確瞭未來的經濟社會發展要以科學發展為主題，以轉變發展方式為主線。現在幾乎每個領域的改革，都涉及其他領域，都是牽一發而動全身，如果都因此而不動，轉變發展方式就無從實現。

  中國房地產報：就目前現狀來看，征地制度改革時機是否成熟？

  農民一旦失去土地，生活方式就會發生根本變化，生活費用會大幅度提高，按農地價格確定的補償費用，遠不足以使被征地農民維持正常生計，許多人因此而陷於貧困。這個問題在經濟發達地區特別是城鄉接合部尤為突出。

  黃小虎：政府經營土地的制度，使地方政府嚴重依賴土地財政和土地金融，隻能靠不斷征地、不斷賣地，才能籌集建設所需資金。征地多、賣地多的地方，"發展"就快，已是公開的秘密。

  這些鮮活的事例啟發我們，改革政府經營土地制度的發展前景十分廣闊。

  中國房地產報：改革的目標、原則如何把握？

  對這兩個問題進行徹底改革，會與有關城市土地國傢所有的法律規定相抵觸；會挑戰諸如"土地漲價歸公"等長期流行的理論觀念；還會改變政府經營土地制度所形成的利益格局。其中最根本的，是這些改革會對政府經營土地制度及其形成的利益格局產生沖擊。按市場價補償，政府的土地財政收入就會減少；允許集體建設用地入市，不僅政府可賣的地會減少，甚至可能無地可賣。現行征地制度與政府經營土地制度，是緊密相連的"表裡"關系。

  中國房地產報：那改革政府經營土地制度會不會使有些大城市農民暴富，產生新的分配不公，會不會給耕地保護增加新的難度？

內容來自sina新聞

  允許集體建設用地進入市場，可能會有一些基層幹部和農民受利益驅動，擅自將農地變為建設用地。但與政府經營土地制度導致的耕地流失相比，後者的的問題要嚴重得多。這是制度性矛盾，靠制度自身根本無法解決。如果經過改革，政府不再經營土地，就可以騰出大量精力加強管理，少數幹部和農民的問題應該不難解決。如果能夠實行發展權制度，平衡好發展地區與限制發展地區的利益關系，更會調動農民保護耕地的積極性。

  征地制度改革時機成熟

  中國房地產報：在報告中你提出"法外經濟"的概念，為何"法外經濟"包括"小產權房"泛濫？

  黃小虎：十六大以後，黨中央反復強調征地制度改革，要完善補償機制、提高補償標準，要安置好被征地農民，要控制征地規模，並提出瞭集體建設用地流轉等問題。這些年來，重慶的"地票"制度，廣東的"三舊"改造，北京的 "城中村"改造，成都的統籌城鄉發展試驗等等，都是在十七屆三中全會精神指引下取得的成果。近些年地方政府的相關改革探索，很大程度上也是對農村基層實踐的歸納和認可。

  事實證明，對現行征地制度進行徹底改革的物質條件已經具備，改革的案例與經驗已有相當的積累，最重要的是中央關於改革的指導思想已經十分明確。因此，改革的時機已經成熟。

  廣東的"三舊"改造和北京的 50個"城中村"改造，提高瞭土地利用強度，吸引瞭大量社會資金投入城市建設，改善瞭城市面貌，提升瞭產業結構，擴大瞭就業，富裕瞭老百姓。

  黃小虎：現行征地制度改革的最終目標，是適應社會主義市場經濟的要求，賦予農民完全的土地財產權。其要點，一是對必須征為國有的土地，賦予農民談判權，參照市場價協商補償標準和補償方式；二是構建城鄉統一的土地市場，允許農民在國傢規劃引導下，利用土地財產權自主地參與工業化、城市化進程。

  中國房地產報：總有些用地還是要征的，需要註意哪些問題？

  黃小虎：基礎性、公益性項目用地涉及農村土地的，可以繼續由國傢征收。政府有責任編制基礎性、公益性項目目錄，但具體確定某一項目的性質，必須有集體組織和農民的參與，並取得他們同意。征地補償標準，應按改變用途後的市場價格，與農民協商確定。

  中國房地產報："法外經濟"會對社會造成何種影響？

  黃小虎：縮小征地范圍是指公益性、基礎性項目用地可以征地，但經營性項目用地則不需要政府征地，而是由用地者與農民協商采用出讓、出租、入股、聯營等多種方式使用農村集體建設用地，也就是集體建設用地進入市場瞭。

  中國房地產報：現在問題是，一下子放開城鄉土地市場是不是有可能引起震蕩？

  黃小虎：如果擔心引起震蕩，可以考慮先部分放開，逐步過渡。即先允許城市規劃區范圍外的經營性項目，采用購買、租用、入股等方式，直接使用集體建設用地，而不必把土地征為國有。這也是在一定程度上縮小瞭征地范圍。

  在過渡期內，城市規劃區內的新增建設用地，可以征為國有，但要賦予被征地農民談判地位，使農民能夠較多地分享土地增值收益。同時，也應該允許地方政府在市區裡進行保留集體建設用地的探索和試驗。

  一方面允許集體經營性建設用地直接進入市場，另一方面如果農民出於自願，也可以把土地轉為國有，但土地使用權仍歸原集體組織，由他們按規劃用途從事非農經營活動。

  隻要符合規劃，集體建設用地也可以開發面向自住性需求的房地產，但一般不要讓開發商介入。對於農民的宅基地使用權，按一戶一宅確權登記後，允許上市交易，購買方身份不限。一戶多宅的，超出部分不予登記，不受法律保護，同時恢復過去曾經實行過的超占罰款制度。有條件的地方，可以在堅持一戶一宅前提下，把宅基地的福利分配制度改為有償取得制度。初始宅基地使用權的賣出方，不能再申請新的宅基地。購買方必須辦理變更登記，並每年履行納稅義務，否則不受法律保護。

  中國房地產報：政府要提供公共服務，必須有財政資金的保證。

  黃小虎：1999年開始，國土資源部先後在全國12個省(市、區)的19個城市啟動瞭征地制度改革試點，探索征地制度改革的路徑。 2010年進一步擴大試點范圍和內容，如在天津、重慶、沈陽、武漢、長沙、成都進行縮小征地范圍的試點，探索合理界定征地范圍，非公益性用地取得方式，維護農民土地財產權和發展權；在唐山、杭州、佛山、南寧、西安開展征地拆遷安置補償及房屋拆遷補償試點，等等。

  黃小虎：20世紀90年代初期，征地還是以單獨選址的國傢重點項目為主。國傢重點項目，多為基礎性、公益性建設，農民為此做出一些犧牲，在感情上容易接受。當時城市土地市場還沒形成氣候，農民更沒有土地財產的觀念，因此矛盾還不十分突出。

  黃小虎：徹底改革現行征地制度，會沖擊和弱化政府經營土地的職能。但要徹底解決政府集"裁判員"與"運動員"於一身的問題，還應進一步改革行政管理體制，把土地經營職能從土地管理部門分解出去。

  把經營土地的職能分解出去以後，各級政府的土地管理部門都專註於管理，不會再發生不同層級政府的職能錯位問題。政府也不再是"運動員"，避免瞭與民爭利，可以大大提高政府管理的公信力。

  中國房地產報：有人擔心，如果其他方面不能聯動，可能會減少甚至切斷地方政府的建設資金供應，影響經濟社會的發展？

  允許集體建設用地進入市場，是征地制度改革的題中應有之義。

  但如果某一個或某幾個領域率先突破，就可以形成"倒逼"機制，促進其他領域相繼跟進，最終徹底轉變發展方式。我認為，土地使用制度改革可以成為一個突破口。

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  現行征地制度引發社會矛盾

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